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深圳租房新政落地:推進租賃備案、租金監測,監管才有抓手
2019年09月02日 10:38 来源: 南方都市報

8月30日,經历半個月意見徵求,《深圳市人民政府關於規範住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見》發布實施。這是全國第一個較為全面的“穩租金”政策體系,也是全國第一個培育租賃市場的“落地”文件。在深圳打造社會主義先行示範區、社會主義現代化強國城市範例的更高站位下,國家要求深圳,“建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制”。深圳先行先試,探索“租購並舉”住房新制度,這是建立和完善長效機制的應有之義。

意見從“增供應、樹規範、盤存量(城中邨)、建平台、用政策、強監管”等這6個方面,建立多位一體的租賃住房政策體系。首先,“增供應”是深圳住房租賃破解的首要難題。去年8月發布的“二次房改”方案中,2018-2035年深圳要建設170萬套住房,其中保障及人才住房100萬套,70%是租賃住房。此次意見提出,2020年新增的60萬套住房中,租賃住房不少於30萬套,延續了“租賃為主”的新增供給原則,意味著未來新房重點向租賃傾斜。

除了新增供應,對深圳來講,盤活現有的資源,這是最大的財富。目前,深圳有1400多萬套住房,其中51%(約710多萬套)是城中邨住房。去年6月11日,深圳發布舊改新規,明確“更多採用微改造方式,不急功近利,不大拆大建”。言下之意,這710多萬套低成本、區位優勢突出(遍布各個行政區)的住房,不管是居住配套、環境,還是居住體驗,近年來都有很大改善。相比其他城市,這是深圳獨有的優勢,未來要利用好這部分低成本住房。

因此,意見提出“有序推進城中邨規糢化改造”。一方面,在城中邨培育規糢化的租賃企業,攻克城中邨“二房東”、監管死角等頑疾;另一方面也考慮到,城中邨改造可能會提高租金。因此,意見提出設置租賃企業準入門檻,未來可能會引入國企、龍頭房企等有社會責任、講長期經營、重長遠盈利(而非短期“炒租金”)的企業。同時,明確“計劃引導、規劃統籌、價格指導”等原則,控制改造規糢,重在配套“補短板”,且租金不能無序上漲。

如何夯實政府的“主體責任”,這不僅是制度建設的關鍵,也是住房租賃告別野蠻生長、走向成熟的標志,更是存量住房時代(二手房交易、租賃崛起),政府監管職能調整的必然。此次意見中,深圳政府“主體責任”的落地,一方面表現在建立租賃行業主體備案和租賃合同備案制度,建立租金指導價發布制度。沒有備案,就無法監測租金、制定片區指導租金,監管就沒有“業務抓手”。為此,意見提出對個人在政府租賃平台上簽約且租金不高於指導價的,2023年底前,稅收綜合徵收率為0%。個人或企業租賃業務不在平台上辦理新簽、續簽租賃合同信息採集、登記或備案,或租金高於租金指導價的,按現行規定收稅。

毫無疑問,此舉就是為了給政府監管創造業務抓手。筆者認為,長租公寓、規糢化的租賃企業等,在政策引導下,會逐漸到政府租賃平台上開展業務。但是,由於存在種種擔心(如徵收房產稅、個人信息洩露等),加上法不責眾的“逃稅”普遍化,目前占租賃市場份額80%的“私人散租”,難以遷移到政府租賃平台上。未來,除了稅收外,如果“租售同權”成為另一個得力抓手,也就是將接受教育、辦理居住證、公積金提取(租房)等與租賃備案一起捆綁到平台上,再加上隨規糢化租賃到平台上辦業務的個人,租賃監管的抓手就成熟了。

不過,公共服務均等化、全覆蓋是個漸進的過程,“租售同權”、“租售同享”短期內很難達到。因此,缺乏業務抓手的情況下,利用已建立起來的政府租賃平台(現在基本還在空轉),推進全市住房租賃備案,這個挑戰短期內難以克服。進一步講,難以實現租賃備案,監測租金也好,制定片區指導租金也好,這都成了無源之水、無本之木。當然,貝殼、中原等大型中介數據商在租金指數化監測上持續多年、糢式也很成熟。在推進政府租賃平台漸進應用的同時,政府向市場購買服務,也可以實現常態化的租金監測、制定片區指導租金。

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