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所有人都說謹慎拿地,世茂七成土地來自並購
2019年09月12日 09:46 来源: 澎湃新聞

“謹慎”成為2019年房企中期業績的關鍵詞之一,但謹慎拿地的表象下,房企們也在競相角逐,各顯神通。

土地市場的競逐中,謹慎者眾,神通者也並不少。前有中國恆大憑借造車項目拿下大量土地;又有世茂房地產高喊“有些開發商已嘗到現金流苦果,都在轉讓項目”,進而在上半年通過並購獲取900萬平方米,貨值1800億元。

都在談謹慎拿地

幾乎所有的房企都在向外傳達下半年需要謹慎拿地。龍頭房企如萬科(000002.SZ)、向來的穩健者龍湖集團(00960.HK)、因並購而出名的融創中國(01918.HK);及向來以激進著稱的閩系房企、迅速擴張的中小房企無不在談謹慎。

因為並購而出名的融創中國自去年以來多次公開表示謹慎拿地,中期業績會上也不例外。

融創中國主席兼執行董事孫宏斌回應拿地策略稱,去年年底今年年初融創把握短期窗口拿了一些地,主要在一二線城市,地拿得挺好的,量也不小。

孫宏斌同時表示,往後拿地會非常小心,原因在於現在很多城市的土地市場偏熱,拍賣地價比較高。有好的機會,我們就堅決地拿,沒有好的機會就算了,就放棄了。”市場原因和政策管制的原因,售價大幅提高的可能性比較小,所以拿地還是保持謹慎。

龍湖集團董事會主席吳亞軍在中期業績公告中稱,一季度,受政策預期寬松帶動,房企拿地積極性高,土地溢價水平顯著抬升,公司謹慎觀望,集中在5-6月補充土儲,避免了過度競爭。

龍湖集團CEO邵明曉則表示,龍湖買地一直比較偏謹慎樂觀,有嚴格的投資紀律,通常不會買地王。

閩系房企禹洲地產(01628.HK)在關註“規糢、利潤、風險控制三駕馬車平衡發展”的同時,董事局主席、執行董事林龍安又在強調,在拿地支出上依然以謹慎為主。

即便對於當下被集中關註的產業鏈跟地產結合方面,林龍安仍表示,有個最顯著的地方,就是需要的土地量會比較大,所以位置相對會比較偏離核心城市圈,“我們也會比較謹慎,不會盲目地推動,我們會更多地推動產業項目在一線二線城市先落地。”

“不拿貴地、不借貴錢”

萬科嘆拿地難,但堅持穩健。

上半年,萬科(000002.SZ)獲取了54個項目,新增計容建築面積1965.7萬平方米,同比減少36.17%,並低於同期銷售面積2463.6萬平方米。

“拿地還是很難的。” 在中期業績會上,萬科首席運營官張旭感慨,萬科喜歡拿比較難的地,主要聚焦在經濟增長比較好,有產業、也有人口導入的地方,“如果太遠的地,是很容易拿的。”

張旭同時透露,萬科在土地層面的投資風格比較謹慎;萬科從來沒有制定固定數字的經營目標,公司是動態計劃,把“每天都是賣樓的好日子”當成基本策略,快速銷售,積極回款,並根據回款動態制定拿地計劃。

萬科總裁、首席執行官祝九勝談及土地市場等變化時表示,要敬畏市場、順勢而為、應時而變,萬科要根據市場變化來調整經營節奏,持續控制負債率,保持信用評級。

對於未來項目儲備,萬科表示堅持穩健的投資策略,在確保價格合理的前提下積極發掘各類潛在的市場機會。

作為近期唯一宣布上調銷售目標的房企,寶龍地產(01238.HK)總裁許華芳在業績上表示,今年會微調策略,謹慎且適當地促銷,而非大力度的不斷促銷。要謹慎拿地,要在好的城市拿好的地。在三四線城市會適當降低拿地力度。公司是中小型公司,“不拿貴地、不借貴錢”。

閩系房企旭輝集團(00884.HK)董事會主席林中買地要量入為出,權益銷售回款的50%資金將用於買地,希望其中60%用作買地,40%用於項目收購等多元化渠道的拓展。

面對國內融資環境收緊,林中預計,今年四季度,土地競爭將會減弱,會重點把握投資機會,也因此8月和9月公司將放慢投資步伐。

哪些地區將會有更多機會?旭輝集團預計,各線城市之間繼續分化加劇,二線及優質三線城市的地價出現回調。

明確表達謹慎的還包括粵系房企越秀地產(00123.HK),公司董事長兼執行董事林昭遠林昭遠稱,不拿高價地,積極參與拍地,但是要謹慎拿,要符合標準。“當然我們會根據我們的投資的標準,超出標準的堅定不拿地,要保證拿下的每一個地塊為未來合理的盈利打下基礎。”

產業——恆大:憑借造車項目拿下大量土地

多數房企在土地招拍掛市場廝殺時,中國恆大(03333.HK)拓展了另一種難以糢仿的拿地糢式——以產業拿地。

8月28日,中國恆大總裁在與投資者的溝通會上曾表示,公司憑借著造車項目拿下大量土地。

據夏海鈞介紹,中國恆大在於地方政府就造車項目談判時,會有一個糢型,涉及投資建廠的虧損、汽車產業帶來的就業和稅收等方面,並以此為依據要求地方政府予以住宅和生活等用地作為配套,以此帶來的收入也可以彌補汽車產業造成的虧損。

對於土地市場,夏海鈞還介紹了中國恆大的看法和產品策略。夏海鈞在業績會上稱,房地產商不要再幻想著過去那種房地產的價格飆升、地價飆升。

在地價走高,住房被迫高端化的當下,夏海鈞則稱,“房地產商要堅持住房不炒,把你的住房要滿足中國老百姓的剛需,只要你的市場是剛需的,中國的市場三個方面一定還有巨大的市場份額。”

與此同時,夏海鈞介紹,中國恆大這一兩年發展得還很好,恆大96%的產品都面向中國剛性需求的老百姓,恆大的產品賣得好是因為不做大戶型,沒有拿地迫切性 不做豪宅不拿地王。

他表示:“今年拿地(成本)也是1600多塊錢,今年新增的4000多萬平米的土地儲備,為什麼可以做到這樣,就是因為沒有其他開發商的拿地的迫切性,因為恆大已經3.19億平米的土地在手里。”

並購——世茂房地產:70%土地是並購而來

房地產項目甚至公司的並購,很多房企都在進行,過去幾年最為出名的是孫宏斌控制的融創中國,而今年上半年最為矚目的則是閩系房企世茂房地產。

中期業績會上,世茂房地產總裁許世壇直言,上半年其基本上70%的購地方式都是通過並購,“前幾年有些開發商是賣多少錢買多少地,負現金流很大,風險很大,現在可能有一些已經嘗到苦果了,可能都在轉讓一些項目。”

按照計劃,全年,世茂房地產新增土地貨值約為4000億元。上半年,公司新增60個項目,新增權益土地建築面積1412萬平方米,權益前土地價值788億,貨值約2500億,平均成本為5581元/平方米。

其中,一線、二線和強三四線的占比超過80%,收並購土地面積約900萬平方米,貨值約1800億,占總貨值約72%。

這包括世茂房地產從泰禾集團、萬通地產、粵泰股份、明發集團、開誠實業等房企那收購18個項目,總金額近200億元。

許世壇稱,“新並購土地也是利用比較便宜的成本去補充土地儲備,預測這2500億大概會有1/3可以作為今年的可售資源,也就是約800億。”

數據顯示,截至上半年,世茂房地產土地儲備有6407萬平方米,共超過10500億的貨值。其中,長三角貨值2850億,大灣區2600億,福建2600億,華北區1730億,其他地區是1120億,土地平均成本為5446元/平方米。

對於買地投入,許世壇表示,世茂會用回款的50%,而上半年已經消耗了總預算的70%,因此下半年會相對謹慎一些。

許世壇同時表示,由於政策和融資環境收緊,公司對於下半年市場保持謹慎態度,一般是將回款的50%用於土地支出,今年世茂土地支出預計在1000億元,上半年已經花費了70%,下半年拿地時會更謹慎。

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